GeoGuide
    GeoGuide
    GeoGuide
 
Новини | Довідники | Законодавство | Конференції | Каталоги | Публікації | Про сайт
Всі розділи: Топографо-геодезична діяльність Землевпорядкування та кадастр  
     
 
Партнери

Сайт "Географія в Україні"
Сайт "Географія в Україні"

Сектор геоінформаційних технологій та геомоніторингу, ХНУ ім. Каразіна
Сектор геоінформаційних технологій та геомоніторингу, ХНУ ім. Каразіна

 

 
Нормативно-правові акти в сфері землеустрою та кадастру

МЕТОДИКА
експертної грошової оцінки земельних ділянок
 

    Затверджена Постановою Кабінету Міністрів України № 1531 від 11 жовтня 2002 р.

 
    IV. Оцінка земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу

    23. Оцінка вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу земельних ділянок проводиться з урахуванням багатофункціонального використання лісів.

 
    24. При оцінці земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу, рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним доходом від використання усіх лісових ресурсів та виробничими витратами і прибутком за період обороту рубки.

    Для визначення рентного доходу враховується характерний для даного типу лісорослинних умов деревостан (середня лісівничо-таксаційна характеристика).

    Очікуваний дохід від використання земельної ділянки включає дохід від реалізації деревини та інших продуктів лісу, а також від надання мисливських, рекреаційних, оздоровчих та інших послуг.

    Витрати, пов'язані з лісокористуванням, визначаються шляхом аналізу відповідних показників діяльності лісогосподарських підприємств з урахуванням розряду лісових такс і включають:

    технологічні витрати на вирощування лісу (включаючи загальногосподарські витрати);

    витрати первинної переробки;

    витрати реалізації.

    Вартість земельної ділянки (капіталізований рентний дохід) визначається як різниця суми дисконтованих доходів від використання усіх лісових ресурсів та суми дисконтованих витрат, пов'язаних з лісокористуванням, за період обороту рубки.

 
    25. При оцінці земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу, чистий операційний дохід визначається на основі доходу, що його можна отримати на ринку від оренди землі за умови її найбільш ефективного використання.

    Чистий операційний дохід розраховується як різниця між сумою відповідних орендних платежів та інших надходжень від надання послуг щодо використання залісненої земельної ділянки, які можуть бути отримані протягом року, за винятком операційних витрат, пов'язаних з утриманням земельної ділянки.

    При обчисленні чистого операційного доходу від надання в оренду заліснених земельних ділянок для визначення вартості землі застосовується принцип залишку для землі.

 
    26. При визначенні вартості земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу, шляхом зіставлення цін продажу за основу беруться ціни продажу ділянок (без урахування деревостану), які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з оцінюваною ділянкою.

    До елементів порівняння належать:

    правовий режим земельної ділянки;

    умови продажу та пов'язане з ним фінансування;

    дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана із зміною ринкових умов);

    особливості місця розташування (тип лісорослинних умов, пояс та розряд лісових такс, умови використання прилеглої території тощо);

    фізичні характеристики (розмір та конфігурація земельної ділянки, орієнтація та крутизна схилу, режим грунтових вод та заболоченість, таксаційні виділи тощо);

    типовий деревостан та вік рубки головного користування.

 
    27. Визначення вартості земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу, може здійснюватися шляхом виділення окремих частин (якщо вони так представлені на ринку).

 
    V. Оцінка земельних ділянок водних об'єктів

    28. Вартість земельних ділянок, у межах яких розташовані природні та штучні замкнуті водойми, що використовуються для господарської діяльності, визначається як вартість поліпшених земельних ділянок.

    При цьому вартість земельної ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (чи капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення.

 
    29. Очікуваний дохід від продажу визначається шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з оцінюваною ділянкою, з урахуванням, зокрема, таких характеристик, як місце розташування, якість води, характер використання водного об'єкта, наявність будівель та інших споруд.

    Чистий операційний дохід, що підлягає капіталізації, обчислюється як різниця між доходом від орендних платежів, рівень яких визначається шляхом аналізу їх на ринку оренди, та щорічними витратами, пов'язаними з утриманням та експлуатацією водного об'єкта і ділянки.

 
    30. Якщо водний об'єкт використовується з метою ведення рибного господарства, рентний дохід обчислюється в порядку, передбаченому для визначення рентного доходу для сільськогосподарських угідь.

 
    31. До витрат на земельні поліпшення включаються ринкові витрати, пов'язані із створенням водного об'єкта та будівництвом гідротехнічних споруд.

    Зазначені витрати складаються з витрат на відведення та підготовку земельної ділянки (включаючи можливі виплати відповідних сум компенсації), вартості гідротехнічного будівництва, облаштування та озеленення, оплати послуг з проектування, сум місцевих зборів, вартості фінансування та прибутку інвестора. До витрат на земельні поліпшення включаються також витрати на оплату маркетингових послуг.

    У разі визначення ринкової вартості при існуючому використанні земельної ділянки витрати на земельні поліпшення визначаються з урахуванням усіх видів зносу.

 
    32. Вартість частини земельної ділянки, зайнятої водною поверхнею, що використовується для розміщення нерухомих об'єктів, визначається відповідно до розділу VI цієї Методики.

 
    33. Вартість частини земельної ділянки, зайнятої каналами та водотоками (річками, струмками), визначається як вартість права обмеженого користування чужою земельною ділянкою.

 
    VI. Оцінка забудованих земельних ділянок

    34. При оцінці забудованих земельних ділянок (або тих, забудова яких передбачається) чистий операційний дохід визначається на основі очікуваного доходу на ринку від оренди землі або забудованої земельної ділянки (земельних поліпшень) за умови її найбільш ефективного використання.

    Чистий операційний дохід розраховується як різниця між сумою відповідних орендних платежів, які можуть бути отримані протягом року, та операційних витрат, пов'язаних з утриманням та експлуатацією земельної ділянки і її поліпшеннями, що склалися на ринку.

    До операційних витрат в обов'язковому порядку включаються витрати на управління нерухомістю (якщо вони є), поточний ремонт, сплату земельного податку та інших податків на нерухомість.

    До операційних витрат не включаються експлуатаційні витрати та податки, пов'язані з господарською діяльністю, що провадиться в межах земельної ділянки.

 
    35. При оцінці забудованих земельних ділянок визначення витрат на земельні поліпшення здійснюється на основі ринкових витрат, пов'язаних із спорудженням будинків, будівель та споруд, що розташовані в межах земельної ділянки (включаючи підземний простір), за умови її найбільш ефективного використання.

    Зазначені витрати складаються з витрат на відведення та підготовку земельної ділянки під забудову (включаючи витрати на знесення існуючих будівель і виплати передбачених законодавством сум компенсації), вартості будівництва, облаштування та озеленення, оплати послуг з проектування, сум місцевих зборів, вартості фінансування і прибутку забудовника.

 
    36. При зіставленні цін продажу подібними визначаються забудовані земельні ділянки, що мають:

    однакову функцію використання землі і характер земельних поліпшень (будівлі, споруди, багаторічні насадження, водойми);

    спільний район розташування;

    близькі фізичні характеристики (розмір, конфігурація, ухил поверхні, стан грунтів, режим грунтових вод та паводків, заболоченість, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, фізичний стан об'єктів нерухомого майна).

    На вартість забудованої земельної ділянки може впливати:

    правовий режим земельної ділянки;

    умови продажу та пов'язане з ним фінансування;

    дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана із зміною ринкових цін на нерухомість);

    особливості місця розташування;

    фізичні характеристики земельної ділянки та стан забудови;

    умови та обмеження щодо використання земельної ділянки.

 
    37. Вартість землі у складі об'єктів нерухомості, що оцінюються на основі їх прибутковості (готелі, ресторани, автозаправні станції, комерціалізовані медично-оздоровчі та спортивні заклади тощо), визначається шляхом розподілу загальної суми ринкової вартості цих об'єктів між землею, будівлями та іншими матеріальними активами.

 
    38. Вартість землі може бути від'ємною величиною у випадках, коли сума витрат на ліквідацію непридатних для використання будівель або екологічно небезпечних об'єктів, розміщених у їх межах, перевищує вартість забудованої земельної ділянки.

 
    VII. Особливості оцінки земельних ділянок спеціалізованих об'єктів та об'єктів з обмеженим ринком

    39. Об'єкт оцінки визначається як спеціалізований або як такий, що має обмежений ринок, за наявності таких істотних ознак:

    виконання об'єктом специфічних суспільно-економічних функцій (неприбуткових і прибуткових);

    територіальна розосередженість ринку товарів та послуг;

    особливе географічне положення;

    тривалий період маркетингу у порівнянні з об'єктами, що користуються попитом, тощо.

 
    40. За відсутності ринкових даних про ціни продажу (оренди) подібних земельних ділянок оцінка землі грунтується на припущенні про умовну зміну характеру її використання на такий, що забезпечує отримання доходу на ринку. Така зміна може включати умовний поділ земельної ділянки чи її об'єднання з іншими ділянками.

    За цих умов вартість землі визначається як різниця між дисконтованими доходами від передбаченого використання та дисконтованими витратами, пов'язаними із змінами характеру використання.

 
    41. Розрахунок очікуваного доходу може базуватися на визначенні додаткових надходжень без зміни характеру використання земельної ділянки, включаючи можливі надходження від побічних продуктів, які отримує власник, та компенсаційні виплати з бюджету відповідно до законодавства.

 
    VIII. Оцінка права оренди земельної ділянки та права обмеженого користування чужою земельною ділянкою

    42. Для оцінки права оренди земельної ділянки застосовуються такі методичні підходи:

    зіставлення цін продажу;

    капіталізації додаткового доходу із землі орендаря земельної ділянки.

 
    43. Відповідно до методичного підходу, що ґрунтується на зіставлені цін продажу, вартість права оренди визначається на рівні цін продажу прав оренди подібних земельних ділянок з урахуванням розбіжностей, що впливають на їх ціну, - умов і дати продажу; місця розташування, фізичних характеристик, наявності обтяжень та обмежень щодо використання земельної ділянки; терміну оренди.

    Вартість права оренди земельної ділянки визначається як медіанне чи модальне значення скоригованих цін продажу права оренди подібних об'єктів.

 
    44. За методичним підходом, що базується на капіталізації доходу, вартість права оренди визначається як поточна величина майбутнього додаткового доходу для орендаря за формулою:

  Цпк = t
E
i=1
Доi
-------------
(1+Ск)i
,

    де Цпк - вартість права оренди земельною ділянкою, визначена шляхом непрямої капіталізації чистого доходу (у гривнях);

    Доі - додатковий дохід орендаря за 1-й рік (у гривнях);

    t - період оренди земельної ділянки, у роках;

    E - сума.

    Додатковий дохід обчислюється як різниця між чистим операційним або рентним доходом та орендною платою, визначеною договором оренди.

 
    45. При визначенні вартості права оренди землі для забудованої земельної ділянки доцільно застосовувати принцип залишку для землі, що передбачає розподіл додаткового доходу між фізичними компонентами - землею та земельними поліпшеннями.

 
    46. Вартість права оренди земельної ділянки може бути від'ємною величиною, коли орендна плата, визначена договором оренди, буде більшою, ніж рентний дохід або чистий операційний дохід, а також у випадках, коли витрати, пов'язані з освоєнням та облаштуванням земельної ділянки (знос будівель, знешкодження екологічно небезпечних об'єктів тощо), перевищують ціну земельної ділянки.

 
    47. Оцінка права обмеженого користування чужою земельною ділянкою проводиться з урахуванням впливу на визначене використання земельної ділянки (її функціональну цілісність, забудову, можливості найбільш ефективного використання тощо).

    При цьому оцінка таких прав може проводитися стосовно земельних ділянок, щодо яких вони встановлені, та земельних ділянок, обтяжених цими правами.

    Вартість таких прав визначається як різниця між ринковою вартістю земельної ділянки до і після їх встановлення.

    Вартість права обмеженого користування чужою земельною ділянкою може бути визначена також шляхом зіставлення цін продажів подібних земельних ділянок, відмінність яких полягає у наявності (відсутності) таких прав.

 
    48. У випадках, передбачених законодавством, при визначенні вартості права постійного користування застосовується метод прямої капіталізації очікуваного додаткового доходу.

 
    IX. Процедура проведення експертної грошової оцінки

 
    49. Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться в такій послідовності:

    обстеження земельної ділянки та вивчення ситуації на ринку землі;

    визначення виду вартості земельної ділянки відповідно до умов угоди;

    складання завдання на оцінку та укладання договору про оцінку;

    збирання, оброблення та аналіз вихідних даних, необхідних для проведення оцінки;

    визначення найбільш ефективного використання земельної ділянки;

    вибір та обґрунтування методичних підходів;

    визначення вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами та формулювання остаточного висновку;

    складання звіту про оцінку.

 
    50. До звіту включаються:

    назва об'єкта оцінки та місця розташування земельної ділянки, дата оцінки, найменування замовника та оцінювача, їх місце знаходження, банківські реквізити, ідентифікаційні коди - для юридичних осіб; прізвище, ім'я та по-батькові, паспортні дані, ідентифікаційні номери - для фізичних осіб;

    мета проведення оцінки та обґрунтування вибору відповідної бази оцінки;

    основні передумови, припущення та обмеження щодо застосування результатів оцінки;

    опис та аналіз зібраних і використаних вихідних даних;

    аналіз найбільш ефективного використання об'єкта оцінки;

    обґрунтування застосування методичних підходів, методів та оцінних процедур;

    визначення (розрахунок) вартості об'єкта оцінки за обраними методичними підходами та узгодження отриманих результатів;

    сертифікація оцінки (підстави проведення даної оцінки, письмова заява оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, результат особистого огляду об'єкта оцінки, дотримання вимог законодавчих та інших нормативно-правових актів щодо оцінки земельних ділянок та прав на них, що має важливе значення для визначення достовірності та об'єктивності оцінки та висновку про вартість об'єкта оцінки);

    висновок про вартість об'єкта оцінки, який готується на підставі порівняльного аналізу отриманих результатів оцінки за обраними методичними підходами та ринковими даними.

    До звіту додаються відповідні розрахунки.

 
    51. При застосуванні методичного підходу, який ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, у звіті зазначаються фактори, за якими проводиться порівняння, та розміри поправок у ціні продажу земельних ділянок, обраних для порівняння із земельною ділянкою, що оцінюється.

    При застосуванні методичного підходу, який ґрунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу від земельної ділянки, у звіті відображаються:

    розрахунок річного доходу від ефективного використання земельної ділянки, з урахуванням обтяжень та обмежень;

    величина ставки капіталізації щодо конкретної земельної ділянки.

    При застосуванні методичного підходу, який ґрунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, у звіті відображається рівень цін продажу поліпшених ділянок та витрат на земельні поліпшення, які склалися на ринку.

 
Структура документу
 
I. Загальні положення
 
II. Методичні підходи
 
III. Оцінка земельних ділянок, які використовуються як сільськогос-подарські угіддя
 
IV. Оцінка земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу
 
V. Оцінка земельних ділянок водних об'єктів
 
VI. Оцінка забудованих земельних ділянок
 
VII. Особливості оцінки земельних ділянок спеціалізованих об'єктів та об'єктів з обмеженим ринком
 
VIII. Оцінка права оренди земельної ділянки та права обмеженого користування чужою земельною ділянкою
 
IX. Процедура проведення експертної грошової оцінки
 
 
Інші документи
 
Закон України "Про оцінку земель"
 
Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок
 
Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарсь-кого призначення та населених пунктів
 
Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів
 
Методика нормативної грошової оцінки земель несільськогоспо-дарського призначення (крім земель населених пунктів)
 
Порядок нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель у межах населених пунктів)
 
Всі документи ...
 
  Сторінка:   1   2   Повернутися до переліку документів
Оголошення

Запрошуємо
ГІС-Форум "Освіта. Наука. Виробництво" - 2015
ГІС-Форум-2018
 
м. Харків
14-16 березня
2018 р.

 
 
GeoGuide на Фейсбуці  GeoGuide у ВК
Новини | Публікації | Довідники | Законодавство | Конференції | Каталоги | Про сайт
GeoGuide, 2009-2018, info@geoguide.com.ua